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二手房買賣在辦理過戶登記時所涉及的法律問題

發布時間:2015-12-03  來源:  

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。二手房買賣需要辦理過戶登記!

房屋

  一、過戶方式有哪些?

  (一)、以贈與方式過戶的:

  1、子女及配偶要提供《身份證》、《戶口簿》、《結婚證》、《房屋所有權證》、《國有土地使用證》;父母要提供《身份證》、《戶口簿》《父子關系證明》。

  2、子女與父母共同到當地公證處辦理房屋產權贈與公證,簽署《房屋產權贈與合同》。

  3、帶上述材料到當地房屋產權登記部門和土地管理部門辦理房屋產權買賣過戶及土地變更手續。

  4、需要交納公證費、評估費、契稅、房屋產權登記費。

  (二)、以買賣方式過戶的:

  1、子女及配偶帶《身份證》、《戶口簿》、《結婚證》、《房屋所有權證》、《國有土地使用證》;父母帶《身份證》、《戶口簿》。

  2、父母與子女共同到當地房屋產權登記部門和土地管理部門辦理房屋產權買賣過戶及土地變更手續。

  3、交納契稅;超過140平的房子繳納營業稅,不是唯一住房的要繳納個人所得稅,不滿五年的房子營業稅和個人所得稅都要繳納; 繳納房屋交易手續費;繳納房屋產權登記費。

  二、辦理過戶需要的資料有哪些?

  (一)、房地產轉移登記申請表

  (二)、申請人身份證明

  賣方需要的材料:身份證原件及身份證復印件一份。如果是已婚的話需要結婚證原件及復印件一份、房產證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話,必須要先寫份委托書再去公正局公證,戶口本及復印件一份。

  買方需要的材料:身份證原件及身份證復印件一份、戶口本及復印件,如果是單身的話,需要去市民政局開單身證明。

  (三)、房地產權利證書

  (四)、有關行政機關行政決定書,房地產買賣合同書,(按規定需公證,應提交公證房地產買賣合同書)或經公證的房地產贈與書,或經公證房地產繼承證明文件,或房地產交換協議書,或房地產分割協議書。

  (五)、非法人企業、組織的房地產轉移,應提交其產權部門同意轉移的批準文件

  (六)、人民法院強制性轉移的應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書

  (七)、房地產共有人同意轉移的意見書

  (八)、法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件

  根據相關規定,目前我國二手房的交易稅費種類,主要分為營業稅、個人所得稅、印花稅、契稅等。其中常見且額度較大的為營業稅、個人所得稅、契稅三大類。

  三、二手房過戶要繳納什么稅費?

  各類稅費根據不同的情況,繳納的標準也不一樣。

  二手房過戶方法/步驟

  二手房過戶要繳納營業稅:

  (稅率5.55% 賣方繳納)根據2010年房產新政,轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時 間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

  二手房過戶要繳納個人所得稅:

  (稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件:1.家庭唯一住宅2.購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足 可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內 能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。注:地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有 其他房產作為家庭唯一住宅的依據,其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。另注:如果所售房產是非住宅類房產 則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須征收差額的20%。

  二手房過戶要繳納契稅:

  (基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納)征收方法:90平米以下的普通住宅,為成交價的1%,若查實買方不是唯一住房的按成交價的3%征 收;90平米-144平米的普通住宅為成交價的1.5%,若查實買方不是唯一住房的按成交價的3%征收;144平米以上的住宅按成交的3%征收;若買方購 買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

  二手房過戶要繳納測繪費:

  房產測繪收費按不同房屋類別分別執行不同的收費標準。山西省關于房產測繪的收費標準為:住宅用房每平方米(建筑面積,下同)1.00元,商業樓用房 每平方米1.70元,多功能綜合樓用房每平方米2.40元。房產測繪收費由房產測繪機構在房產初始登記測繪、權屬和現狀發生變更需重新測繪確認時,向委托 人收取;在發生變更測繪確認時,只需重新繪圖,不進行實地測量,測繪費按上述標準減半收取。

  二手房交易手續費總額:住宅6元/平米*實際測繪面積,非住宅10元/平米。

  登記費:(工本費)80元,共有權證:20元。所需材料:

  ⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證 復印件一套)、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套(如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份)

  ⑵房管局需要網簽買賣協議 一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張,免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。

  注:房改房過戶時需要配偶一起出面簽 字;若配偶已經去世但使用了其工齡,如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前,則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填 寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認,并提交房改原始票據原件。


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